Os principais credores hipotecários permitem que os mutuários transfiram juros não pagos sobre o principal para atender aos custos crescentes

Pelo menos dois dos maiores credores hipotecários do Canadá estão permitindo que os mutuários repassem alguns de seus encargos de juros sobre o principal devido em suas hipotecas, ajudando-os a enfrentar o impacto das altas taxas de juros.

Produtos de hipoteca de taxa variável do Toronto-Dominion Bank TD-T e Canadian Imperial Bank of Commerce CM-T não são novos, mas estão sendo testados neste ambiente de taxas crescentes.

Com as taxas de juros subindo 3,5 pontos percentuais desde o início do ano, os mutuários correm o risco de atrasar seus pagamentos de juros e aumentar o valor original do empréstimo.

Tanto a TD quanto a CIBC têm hipotecas de taxa variável semelhantes às da maioria dos outros grandes credores: os empréstimos têm pagamentos mensais constantes e a taxa de juros da hipoteca está vinculada ao dia do Banco do Canadá.

Mas a TD e a CIBC permitem que o valor do empréstimo original – o principal da hipoteca – aumente em certas circunstâncias. Não está claro se o Banco de Montreal BMO-T permitir que isso aconteça. Os outros dois grandes credores, o Royal Bank of Canada RITO e Banco da Nova Escócia SNB-Tnão deixe o capital aumentar.

Com cada aumento nas taxas de juros, o custo dos empréstimos aumenta e mais do pagamento mensal da hipoteca do mutuário é usado para cobrir os custos dos juros.

Quando as taxas de juros subirem tão acentuadamente quanto neste ano, alguns mutuários se encontrarão em uma situação em que muito pouco do pagamento mensal da hipoteca será usado para pagar o principal. Os mutuários podem atingir uma taxa de ativação, que geralmente exige que eles façam pagamentos mensais mais altos para sempre reduzir o valor do empréstimo, também conhecido como amortização.

Mas com hipotecas de taxa variável de TD e CIBC, os mutuários podem ser autorizados a exceder a taxa de ativação e manter pagamentos que nem cobrem o valor total dos juros devidos, até um determinado limite. A parte não paga dos juros é transportada e adicionada ao principal da hipoteca e o saldo do empréstimo do mutuário aumenta ou amortiza negativamente.

Ambos os bancos disseram que, nesse cenário, se envolvem proativamente com os clientes para delinear suas opções e ajudá-los a escolher aquela que melhor atende às suas necessidades. Eles também disseram que não poderiam comentar com que frequência isso acontece devido aos próximos lançamentos de resultados.

De acordo com os resultados mais recentes da CIBC para o trimestre encerrado em 31 de julho, os mutuários ainda não estavam aplicando os juros principais não pagos. No entanto, “na medida em que [interest] as taxas continuam subindo, você pode ver um pouco disso acontecendo”, disse Shawn Beber, do CIBC, então diretor de risco do banco, em uma ligação neste verão para discutir os resultados. (O Sr. Beber agora é responsável pelas operações da CIBC nos Estados Unidos.)

A principal taxa de juros do Banco do Canadá é agora de 3,75% em comparação com 0,25% no início de março. Como o banco central deve aumentar as taxas de juros novamente, mais tomadores de empréstimos devem enfrentar aumentos nos pagamentos e alguns podem até ver o tamanho de seus empréstimos aumentar.

Um indicador de estresse para o mutuário é a duração do período de amortização – ou o tempo que leva para pagar o empréstimo integralmente. Nos últimos meses, uma parcela crescente das hipotecas emitidas pelos principais bancos canadenses, incluindo o CIBC, tem prazos de amortização de mais de 30 anos.

No CIBC, no Royal Bank of Canada e no Bank of Montreal, a porcentagem de hipotecas amortizadas em 30 anos dobrou recentemente em três meses, de acordo com registros da empresa. Cada banco informou que, em 31 de julho, cerca de um quarto de sua carteira de empréstimos residenciais tinha hipotecas com prazos superiores a 30 anos.

Mas na TD, o público não tem como saber a duração atual das depreciações. Isso ocorre porque a TD não divulga os períodos de amortização que se estendem além do contrato de hipoteca original.

“As taxas de juros podem teoricamente aumentar infinitamente e a TD sempre mostrará a amortização contratual inicial como se as taxas não tivessem mudado”, disse Mike Rizvanovic, analista de pesquisa do banco de investimentos KBW.

TD não comentou sobre uma investigação do Globe and Mail.

De acordo com as regras bancárias federais, uma parte do empréstimo do mutuário deve sempre ser amortizada. Mas o regulador bancário do Canadá, o Escritório do Superintendente de Instituições Financeiras (OSFI), também disse que “espera que o gerenciamento de risco do credor responda às mudanças nas condições e nas práticas a serem ajustadas de acordo”.

A seguradora hipotecária federal, Canada Mortgage and Housing Corporation, permite que a hipoteca aumente para até 105% do valor original do empréstimo de taxa variável do mutuário.

Mas os mutuários cujos valores de empréstimo podem aumentar correm um risco maior de se encontrarem em uma situação em que devem mais do que vale a casa.

Tomemos o exemplo de um proprietário que deu entrada de 5% em uma propriedade de $ 500.000. Com os juros diferidos adicionados à hipoteca, o empréstimo pode chegar a US$ 498.750. Isso representa 105% da hipoteca original de $ 475.000. (E isso supondo que o mutuário não tenha incluído o prêmio do seguro CMHC em sua hipoteca, o que adicionaria outros 4% ao valor do empréstimo.)

Ao mesmo tempo, se esta propriedade enfrentou a típica queda de preço de 10% que ocorreu até agora este ano nacionalmente, esta propriedade agora vale $ 450.000.

A CMHC disse que suas apólices de seguro não se enquadram nas regras bancárias federais. Ele disse que as amortizações negativas são permitidas se o pagamento da hipoteca for “recalculado pelo menos uma vez a cada cinco anos para garantir que o empréstimo possa ser pago dentro do cronograma de amortização original”.

O fato de as regras do CMHC permitirem que os saldos das hipotecas seguradas excedam o valor original levanta questões, disse Ben Rabidoux, fundador da empresa de pesquisa de mercado North Cove Advisors.

“É seguro? Rabidoux perguntou, dizendo que a CMHC é uma “gerente de risco em nome dos contribuintes canadenses” no mercado imobiliário.

Rabidoux também vê outro problema com as políticas que permitem o crescimento dos saldos das hipotecas: um provável choque financeiro desproporcional para os proprietários quando suas hipotecas vencem.

Na renovação, os credores devem alinhar a hipoteca com o cronograma de amortização original. Por exemplo, considere um mutuário que comprou uma casa com uma hipoteca de cinco anos amortizada em 25 anos. Após cinco anos, o credor recalculará os pagamentos para que o saldo remanescente da hipoteca seja pago nos 20 anos restantes.

Isso significará pagamentos mais altos para os mutuários que viram sua amortização se estender nos primeiros cinco anos, pois os pagamentos de suas hipotecas permaneceram os mesmos e a taxa de juros aumentou. Se as taxas de juros no momento da renovação forem superiores às taxas contratuais originalmente contratadas pelos mutuários, isso também aumentará o pagamento da hipoteca.

E se seus empréstimos pudessem crescer ao longo da vida da hipoteca, esses mutuários teriam mais principal de hipoteca para pagar em um período mais curto.

“Será uma dinâmica realmente desagradável”, disse Rabidoux.