Os custos dos juros das hipotecas estão disparando a taxas não vistas desde a década de 1990

Os custos dos juros das hipotecas canadenses em outubro subiram a uma taxa não vista desde a crise imobiliária da década de 1990, indicando ventos contrários preocupantes para o setor imobiliário do país.

Em outubro, as taxas de juros subiram 11,4% ano a ano, o maior aumento desde fevereiro de 1991, quando foram de 11,7%, de acordo com um relatório recente da Statistics Canada.

Desde março de 2022, o Banco do Canadá elevou sua taxa overnight seis vezes para conter a alta da inflação. Em sete meses, a taxa básica de juros do banco subiu de 0,5% para 3,75%, o que elevou significativamente os custos de captação. Ele imediatamente desacelerou a atividade imobiliária vendas caíram quase 50% e os preços das casas caíram 15% no GTA.

Durante a crise imobiliária da década de 1990, as taxas de juros também subiram significativamente – chegando a 13% – em pouco tempo, para acalmar a inflação. Mas o que torna o mercado atual diferente e mais preocupante é o aumento da dívida das famílias e dos preços das casas em relação à renda, dizem os economistas.

“Os pagamentos do serviço da dívida agora drenam mais de 14% da receita após impostos, e isso só vai aumentar”, disse David Rosenberg, fundador e presidente da Rosenberg Research & Associates Inc., uma empresa de pesquisa econômica. “No terceiro trimestre da década de 1990, a relação dívida/renda era de 12%.

Robert Hogue, economista sênior do Royal Bank of Canada, disse que os preços das casas dispararam em todo o país, especialmente em Toronto e Vancouver, superando em muito os níveis de renda desde o crash da década de 1990.

O preço médio das casas em Toronto em outubro de 2022 era de $ 1,09 milhão, com uma renda média após impostos de mais de $ 85.000. Em 1989, pouco antes da crise imobiliária, o preço médio das casas era de US$ 274.000 e a renda mediana após impostos ultrapassava US$ 55.000.

De acordo com o Banco Nacional do Canadá, no segundo trimestre de 2022, a hipoteca de uma casa agora leva 63,9% da renda para o serviço, a maior desde 1982. Embora os preços das casas tenham caído desde o pico em fevereiro de 2022, a acessibilidade se deteriorou em devido ao aumento das taxas de juros hipotecários.

Em comparação com o terceiro trimestre de 1991, o rendimento disponível de uma família gasto em despesas de habitação foi de 43%. A acessibilidade é medida quando não mais do que 30% da renda familiar é gasta em custos de moradia, dizem os especialistas.

“As taxas de juros eram mais altas na década de 1990, mas os preços das casas estão muito mais altos agora”, disse Hogue. “Quando se trata de pagamentos mensais de hipotecas, há mais pressão sobre os proprietários e compradores de primeira viagem agora.”

O aumento dos custos das hipotecas tem um efeito imediato sobre a demanda, afastando compradores e vendedores e empurrando os proprietários que enfrentam renovações de hipotecas ou aumentos de hipotecas de taxa variável ao limite, disse Philip Cross, pesquisador sênior do Macdonald Laurier Institute e ex-economista-chefe da Statistics Canada.

“O custo das hipotecas aumentou tanto que as pessoas não podem gastar a mesma quantia em casas. Em média, estamos vendo os pagamentos mensais chegarem a US$ 600”, disse ele.

A dívida imobiliária garantida, composta por dívidas hipotecárias e linhas de crédito de home equity, aumentou US$ 7,7 bilhões, ou 0,3%, em setembro. Custos de empréstimos mais altos impactaram imediatamente as vendas, já que o volume de vendas de casas existentes caiu pelo sétimo mês consecutivo em setembro, de acordo com um relatório da StatCan de 18 de novembro.

Economistas preveem que os preços das casas cairão tanto quanto 30% entre o pico do mercado de fevereiro de 2022 e a primavera de 2023, causando um crash imobiliário. Na década de 1990, o crash imobiliário durou seis anos, levando o mercado quase uma década para se recuperar.

Não está claro quanto tempo durará o crash imobiliário projetado, mas os economistas dizem que a bolha imobiliária está pior agora – o que significa que quanto maior a bolha, mais longo e mais difícil será o crash.

“O final dos anos 80 e o início dos anos 90 parecem um passeio no parque em comparação com hoje. A enorme quantidade de dívidas hoje está piorando a taxa básica de juros”, disse Rosenberg. “São necessários 11 anos de renda para comprar uma casa neste país. Isso é como você define uma bolha.

Para que o mercado se corrija e se torne mais acessível, as taxas de hipoteca precisam cair dois pontos percentuais, o que é improvável, disse Rosenberg. A alternativa é que os preços das casas caiam pelo menos 25%.

“A bolha está muito mais aguda do que no final dos anos 80 e início dos anos 90. A dívida das famílias e a bolha imobiliária estão mais agudas”, disse Rosenberg. “Não é uma questão de saber se a crise imobiliária será tão ruim quanto foi na década de 1990, mas quão pior será?”

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