O Summit Industrial REIT do Canadá, um grande proprietário de armazéns, foi vendido ao fundo soberano de Cingapura por US$ 4,5 bilhões

Gigante do Fundo de Riqueza Soberana de Cingapura, GIC, entra no Canadá para adquirir o Summit Industrial Income REIT SMU-UN-T por US$ 4,5 bilhões, mais uma prova de que os armazéns em grandes centros urbanos como Toronto e Montreal são alguns dos imóveis mais procurados do mundo.

A aquisição da GIC, anunciada segunda-feira, está estruturada como uma joint venture com a Dream Industrial REIT DIR-A-T, distribuídos respectivamente em 90% e 10%. Juntos, eles estão pagando US$ 23,50 em dinheiro por unidade Summit, um prêmio de 31% em relação ao preço de fechamento de sexta-feira.

As unidades da Summit estavam sendo negociadas a cerca de US$ 22,40 todas as segundas-feiras de manhã, recuperando a maior parte de seu declínio nos últimos seis meses. Eles estabeleceram um recorde de US$ 23,89 por unidade em outubro de 2021.

Proprietários de armazéns industriais no Canadá se beneficiam de alguns dos fundamentos de negócios mais fortes em qualquer classe imobiliária. Solicitar armazéns domésticos são tão fortes que a taxa de desocupação nacional caiu para um recorde de baixa de 1,6%, de acordo com a empresa de serviços imobiliários comerciais e investimentos CBRE Group Inc. A oferta de propriedades é tão apertada que alguns proprietários conseguiram aumentar os aluguéis em mais de 100% rotações e renovações de aluguel.

No entanto, os REITs industriais listados têm lutado ultimamente porque o boom do comércio eletrônico foi atingido, com grandes plataformas online, como Amazon e Shopify, alertando que os ganhos da pandemia eram uma anomalia e estão começando a reverter.

As taxas de juros também subiram e continuam subindo, tornando as hipotecas comerciais mais caras. A inflação implacável também fez com que os custos de desenvolvimento disparassem.

Ao mesmo tempo, taxas mais altas oferecem aos investidores mais opções para obter retornos semelhantes ou até maiores. Os certificados de investimento com garantia de um ano, por exemplo, agora pagam quase 5% ao ano. As ações da Summit Industrial REIT pagaram um rendimento anual de distribuição de 3,2% no fechamento do pregão de sexta-feira.

Os ventos contrários assustaram muitos investidores públicos, e os REITs de todos os tipos estão sendo negociados com grandes descontos em seus valores de ativos líquidos. Na sexta-feira, as ações da Summit estavam sendo negociadas a US$ 17,93 cada, abaixo do cálculo médio dos analistas do valor patrimonial líquido do REIT de US$ 19,66 por ação.

A Summit Industrial possui exclusivamente armazéns canadenses e suas unidades caíram 21% em 2022 antes do anúncio da aquisição. No entanto, quando o REIT divulgou seus últimos resultados trimestrais em agosto, a administração revelou que o aumento médio em seu aluguel este ano na renovação do aluguel ou na rotatividade dos inquilinos foi de 46%. Além disso, a taxa média nacional de aluguel em todos os armazéns industriais canadenses atingiu um recorde de US$ 12,25 por metro quadrado. Cinco anos atrás, era menos de US$ 7.

A demanda do armazém começou a aumentar por volta de 2016, quando o comércio eletrônico ganhou força e disparou durante a pandemia. Embora o boom do comércio eletrônico tenha diminuído, as vendas on-line em geral continuam a crescer, e a CBRE estima que para cada bilhão de dólares em vendas de comércio eletrônico no Canadá, são necessários aproximadamente 1,25 milhão de pés quadrados de estoque. Isso significa que mais 90 milhões de pés quadrados podem ser necessários nos próximos cinco anos. O Canadá tem atualmente 1,9 bilhão de pés quadrados de espaço industrial.

Também se espera que os armazéns sejam necessários à medida que os sistemas de estoque just-in-time se tornam mais prevalentes à medida que as empresas recorrem cada vez mais à aquisição onshore para aliviar os problemas da cadeia de suprimentos. Os altos custos de transporte também elevaram o valor das propriedades industriais, já que as despesas de logística e transporte normalmente representam 70% das despesas da cadeia de suprimentos, enquanto os imóveis representam apenas 5% da carga. Ter armazéns mais próximos do cliente pode, portanto, ajudar a economizar dinheiro.

Embora as ações da Summit tenham sido vendidas nos últimos seis meses, elas ainda subiram 144% nos últimos cinco anos antes do anúncio da aquisição – e isso foi antes da consideração das distribuições mensais. O retorno equivalente do S&P/TSX no mesmo período foi de 22%.

A Summit não é a primeira proprietária de armazém industrial canadense a ser adquirida por um investidor institucional global. Em 2018, o Blackstone Group adquiriu a Pure Industrial Real Estate Trust por US$ 2,48 bilhões.

Se a aquisição da Summit for aprovada pelos detentores de unidades, a Dream Unlimited, uma holding liderada pelo fundador da Dream Industrial, Michael Cooper, atuará como gestora de ativos da joint venture. Em um comunicado à imprensa, a Dream disse que manteria “a maioria dos funcionários da Summit” após o fechamento do acordo.